【典型案例】北京二环范围内、具有标杆意义的老旧小区原地更新 / 原拆原建示范项目“西城区三里河一区 28 号楼（西二环核心）”

【案例概况】西城区三里河一区 28 号楼是北京二环核心区原拆原建 + 智能建造 + 极速审批的标杆项目，以 “拿地即开工、46 天封顶、6 个月回迁、交房即交证” 创造了核心区危旧楼改造的速度与品质新纪录。

一、项目基础概况

位置：西城区月坛街道三里河一区（西二环内，月坛北街与三里河路交叉口）

建设年代：1978 年建成，砖混结构，共 3 个单元、54 户

改造前：总建筑面积约 2887㎡，无电梯、厨卫狭小、管线老化、抗震不达标

改造后：地上 7 层、地下 1 层，总建筑面积约 3400㎡，每户增约 10㎡，加装电梯、适老化设施，抗震达 8 级

关键时间线：

2025 年 9 月 5 日：拿地即开工

2025 年 10 月 24 日：完成基础施工，启动模块首吊

2025 年 12 月 9 日：46 天完成全部模块吊装、主体封顶

2026 年 2 月 4 日：交房即交证，居民回迁（从搬出到回迁不足 6 个月）

二、改造背景与居民诉求

房屋问题：房龄超 45 年，墙体开裂、渗漏、管线老化、无电梯、厨卫面积小（多为 3–5㎡）、无适老化设计，居住安全与舒适度极低。

核心诉求：

1.原址回迁，不离开熟悉社区

2.增加使用面积、独立厨卫、加装电梯

3.缩短周转期、降低安置成本

4.提升房屋安全性与居住品质

居民共识：经多轮沟通，100% 同意原拆原建，为项目快速推进奠定基础。

三、核心技术：【智能建造 —MiC 模块化（搭积木式建造）】

1. 技术原理

采用MiC（Modular Integrated Construction）模块化集成建造，将整栋楼拆解为156 个标准化混凝土模块，在工厂完成 90% 工序后运至现场吊装拼接。

2. 全流程实施

数字化设计：基于原有 6 种户型，用数字孪生技术拆分模块，精准匹配户型与结构。

工厂预制：在河北廊坊智能工厂完成结构、保温、水电管线、内装、厨卫设施一体化生产，相当于 “精装积木”。

数字身份证：每个模块配专属二维码，接入 C?SMART 智慧管理系统，扫码即可定位、对接管线、追溯质量。

现场吊装：基础完工后，高精度吊装拼接，首吊到封顶仅 46 天。

3. 技术优势（对比传统现浇）

工期：缩短约75%（传统 1.5–2 年→本项目 6 个月）

环保：建筑垃圾减少75%、材料损耗降25%、碳排放减30%

扰民：现场湿作业极少，噪音、扬尘大幅降低，适配核心区密集社区

质量：工厂标准化生产，精度与稳定性更高，抗震达 8 级

四、四级联动专班

区委区政府、区住建委、相关委办局、街道组成专班，全程联办、并联审批、服务前置。

五、居民安置与户型方案

1. 周转安置

政府统筹周转房源或发放周转补贴，周转期仅 5 个多月，大幅降低居民安置成本与生活。

2. 户型优化（45 版方案打磨）

保留原有 6 种户型，** 每户增约 10㎡** 使用面积

独立厨卫扩容，采光通风优化

内置电梯 + 无障碍坡道，全楼适老化设计

新增地下车库、公共配套与智慧安防系统

3. 产权与办证

原址回迁，产权性质不变，交房当日同步办理不动产证，实现交房即交证

六、资金模式与实施成效

1. 资金构成

政府补贴（市 + 区）+ 居民自筹 + 产权单位 / 市场参与，多元共担，减轻财政与居民单方压力。

2. 综合成效

民生：54 户原址回迁，居住面积、安全性、舒适度全面提升住建部

效率：核心区首个 “拿地即开工”，6 个月完成全流程，创北京危改速度纪录

环保：绿色建造，低碳减排，适配首都核心区生态要求

机制：审批、技术、居民参与全链条创新，形成可推广的原拆原建西城样板

七、示范价值与推广意义

核心区改造范式：为北京二环内高密度、空间受限的危旧楼改造提供 “原址重建 + 极速建造 + 高效审批” 完整方案。

MiC 技术规模化应用：验证模块化建造在老城区的可行性，可推广至西城及全市其他危旧楼、平房院落改造。

民生工程标杆：以居民为中心，实现 “短周转、原址回、品质升、产权稳”，成为全国城市更新的北京样本。

【建议】希望沙市积极学习借鉴，用于老城区的更新改造（尤其是 解放街道 的五一路片区老房子，中山街道的 园林路-江汉路-沿江大道 黄家塘、大赛巷、梅台巷等 典型老旧片区），同时统筹实施 沿江区域的 胜利街、五一路 文旅街区的重点打造，逐步推进实现“双赢”，再创沙市“江汉明珠、明星城市”曾经城市建设的辉煌！！

附加图片：